【完全版】家づくりの流れやポイントの全て！注意点もお伝えしたい！

こんにちは、暮らしを心地よく！のcozyです。

このブログでは、心地よい暮らし=cozy lifeに向けて、”家づくり”や”ライフスタイル”のコツやノウハウ、注意点を詳しくお届けしています。

今回は、このような思考をお持ちの方に向けて、マイホーム構想から引き渡しまでの流れや家づくりを考え始める前に、はじめに知っておきたい2つの注意点をご紹介します。

家づくりは、誰にとっても一大イベントです。失敗せずに、理想的な家づくりを目指したいもの。だけど、多くの人にとっては初めての経験となるため、中々難しいのも現実です。出来るだけ多くの経験者の意見を聞くことが重要です。

その１：暮らしをイメージ&予算決め

家づくりの第一歩は、どのように暮らすのかイメージすることから始まります。例えば、どこに住むのか、親も住むのか、庭は必要か、どんなデザインにするかなど、まずは夢を膨らませて楽しいことを色々と思い浮かべてみましょう。

併せて、現実的なこと。すなわち住宅購入の資金計画も考えなくてはなりません。月々の返済額を大体イメージすると、大枠としてどれくらいのローンが組めるかわかると思います。

次からは、暮らしのイメージと予算決めに分けてご説明します。

理想の暮らしをイメージする

まず、家族のそれぞれが希望する理想の暮らしをイメージしましょう。

上記の質問に自問自答するような形で考えてみましょう。住宅展示場に行ってみたり、インターネットで情報を収集したりすると、新しい暮らしのイメージづくりに役立ちます。

とは言っても、いきなり、あなたの理想の暮らしのイメージは？と言われても困るもの。そう言う場合は、良いな！と思った情報をスクラップしていくと、方向性が見えてきます。

大手ハウスメーカーを始め、さまざまな無料の注文住宅カタログが存在しているので、ここでたくさん取り寄せて、スクラップを集めていきましょう。

また、既に理想のイメージがある方でも、そのイメージを見える化（写真集めなど）しておくと、最後までブレずに済み、結果的に家づくりの満足度が高くなるでしょう。

住むエリアについては、実家の近く、もしくは実家から少し離れたエリア、建物にこだわりたいため土地は安い場所など、譲れない条件がある場合は、そこからエリアを絞っていきます。通勤・通学のしやすさ、教育施設の評判、医療機関や商業施設の有無、治安の良さなど、周辺環境や立地条件から住みたいエリアを話し合ってみましょう。

予算を決め、住宅購入の資金計画を立てる

暮らしのイメージができたら、次は資金面です。まずは、いくらくらいの物件を購入できるのかという購入予算と、返済プランをざっと考えていきます。

購入予算や返済計画は、あらかじめ用意できる自己資金、すなわち頭金と自分の年収を踏まえた月々の返済額で決まります。インターネットで「マイホーム　資金計画　シミュレーション」等と調べると、年収や年齢などを入力するだけで簡単に住宅購入予算を試算できるツールがヒットするため、活用してみるとよいでしょう。

例えば、こちらは住宅金融支援機構のシミュレーションツールです。https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/sikinkeikaku/openPage.do

まとめ

“その１：暮らしをイメージ&予算決め”をまとめると、次のポイントがあります。

その２：依頼先の選定から土地の購入まで

次のステップでは、家づくりのパートナーとなる会社と、家を建てる土地を決定していきます。住宅ローンについてもこの段階で準備を始めていきます。

パートナー会社を決める

家族に合った住まいの理想のイメージは見えてきましたか？では、そのイメージをカタチにする家づくりをどこの会社に依頼するのか考えましょう。住宅展示場でよいなと感じたハウスメーカーや、今住んでいる近隣で自分のイメージに近い家があればその施工元のハウスメーカー・工務店・設計事務所など、いくつか候補に挙げて連絡を取ってみましょう。特に定まっていない場合は、不動産情報ポータルサイトのカタログから探すと候補が多く見つかります。

一般的には、ハウスメーカー、地元工務店、設計事務所の３択があり、それぞれの特徴は以下の通りですが、個人的には地元工務店がおすすめです。

理由は、圧倒的に価格に差が出る（広告費は施主から回収する仕組みのため）こと、良い会社に当たれば金額以上に良い仕事をする（人情派が多い）ためです。

ただし、当たり外れも大きく、それほど情報が世の中に出回っていないので、地元の不動産屋さんに工務店のことを聞いたり、あえて工務店に他の工務店のことを聞いてみるなどして、積極的に情報を取りに行く必要があります。

ハウスメーカー	○ 抜群の安心感 品質が均一化されていて、性能が安定しています。 さらに設計から工事、アフターサービスまで一括で請け負うため、 問題発生時の責任の所在が明確です。 ✖️　価格が高い 価格には設計料や経費も含まれるので、割高。 また、「価格を抑えたいから安い部材を使って？」と頼んでも、 国の認定を受けた構造躯体を変えることはできません。
工務店	○ 地域密着&安い傾向 親の代からの付き合いだったり、ご近所だったり、親近感があって 相談しやすいのが良いところ。 地元の気候や風土をよく知っているので、土地に合った提案もしてくれます。 比較的、価格は安い傾向があります。 ✖️ アフターサービス 保証期間はハウスメーカーに比べて短いことも。 アフターサービスや基準の認定に係る手続きなどの決まり事が不明確なことが多いかも。
設計事務所	○ デザインやアイデア 建築家「先生」ですから、個性やセンスを活かしたおしゃれな家が建てられます。 住宅というより作品に近いかも。 その建築家がこれまでに建てた家を見て、理想に近ければおすすめです。 ✖️ 価格が高い&設計以外は外注 施工を別会社に発注する場合が多いので、問題が発生した時の責任所在や将来の保証 、メンテナンスなどについても事前に確認することをおすすめします。

土地を探す

依頼先となる家づくりパートナーが決まったら、そこで土地探しも依頼しつつ、自分でも不動産会社のサイトなどで土地探しを始めます。住みたい建物のイメージをざっくりとでも依頼先に伝えておくことで、依頼先はそれを実現できそうな土地を一緒に探してくれます。ここで、先程の理想イメージを見える化したものを依頼先に共有することをお勧めします。

しかし、予算などの関係から簡単に土地が見つからない可能性もありますので、不動産会社に相談するなどして自分でも土地を探しましょう。

一口に土地と言っても、実は建物が建てられないような土地や、所有するだけで莫大なお金がかかる土地などがあるので、以下のようなポイントに注意が必要です。

さらに、敷地の用途地域・目の前の道路幅・土地の形状などによって、建てられる家の条件が建築基準法により制限されます。これを踏まえ、その土地に希望の家が建てられるかどうか、そして周辺の建物からの日照の影響などについては、素人では難しいため、パートナー会社に調査してもらいましょう。

特に地盤は調査をしないとわからない事が多いので、出来れば購入前に調査した方が安心です。

なお、地盤調査とは、「地盤の強度が家づくりに適しているかどうか」のチェックする工程です。地盤が軟弱という結果となった場合には、土地の購入後に地盤改良工事をします。

土地を購入する

土地が決まり、融資の手配ができたら、いよいよ土地を購入するための不動産売買契約を行います。不動産会社やハウスメーカーなどの宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を書面と口頭で受け、内容に問題がなく納得できたら契約を締結します。

契約の際には、土地代の1割ほどを手付金として現金で支払います。この手付金は予約金とも呼ばれるもので、契約締結後に買い主がキャンセルした場合は戻ってきません。そのほか、仲介手数料や印紙代など諸費用がかかる場合もあります。

以上、”その２：依頼先の選定から土地の購入まで”のポイントをまとめます。

その３：間取り・設備のプランニング

土地の購入と同時期に、建物の具体的なプランニングに入ります。建物についての見積もり金額が出たら資金計画を見直し、建築請負契約を結びます。その後、間取りや設備の詳細を決定したら、家づくりの着工です。この先は正直ベルトコンベアー状態でパートナー会社言われるががままに進んでいきます。

間取りや設備のプランを考える

今まではイメージだけだった家づくりを、実際の家事動線や帰宅動線などもシミュレーションしながら、具体的に間取りを考えていきます。

暖炉が欲しい、吹き抜けを設けたい、対面キッチンにしたい、シューズクロークや小屋裏収納が欲しいなど、施主の希望を施工会社に伝えてイメージを共有し、間取りや設備のプランニングをしてもらいます。外壁や断熱性能、家具の造作などにこだわりたい場合も、この段階で組み入れます。　

ここで、先に作成した理想を見える化したスクラップが役に立ちます。恥ずかしくてもパートナー会社に共有して、思い違いが発生しないようにしましょう。

資金計画を確認、決定する

ここで、当初決めた資金計画に無理が生じていないか、一旦確認しましょう。総建築費のうち、建物本体にかかる費用は約7割で、残りの3割は電気・ガス・上下水道・外構工事などの付帯工事や、調査費、手続きの際にかかる手数料、引越し代などの費用となります。これら付帯工事費などの諸費用は通常住宅ローンを利用できますが、ときには現金で準備することもあります。これらを基に調整したうえで、最終的なプランに仕上げていきます。

建築請負契約を結ぶ

間取りや設備のプランニングがおおよそ固まり、資金計画の目途も立ったら、施工会社と建築施工の契約を行います。工事請負契約書・見積書・設計図書という3つの書類を受け取ることになりますが、内容がとても多いので、事前に写しをもらい、しっかり読んでおくことをおすすめします。

この後に、施工会社が建築確認申請を行い、建築基準法に適合していれば、建築確認済証の交付を受けます。

間取りや設備の詳細を決定する

間取りと、組み込む設備（玄関ドア、サッシ、システムキッチン、ユニットバス、トイレ、内装材など）の最終決定をします。最終決定内容に従って、施工会社が基礎木材のプレカットや、各設備の発注を行います。

この最終決定にたどり着くまでに、窓の追加や設備のグレード変更など、予算内に収まるようにいくつか調整が入りますが、冷静に判断するようにしましょう。

ここまでをまとめます。

その４：住宅ローンの本審査、着工、引き渡しまで

家づくりのプランが決定したら、本格的に工事がスタートします。ここでは、住宅ローンの本審査、着工、引き渡し、融資実行までの流れをご紹介します。

住宅ローンの本審査を受ける

住宅ローンの本審査は、事前審査より厳しく行われます。金融機関が本審査の基準にするのは、借入申込金額と頭金、返済負担率、返済完了時の年齢、契約者の所得と健康状態などです。

意外と盲点になるのが健康状態です。健康状態は団体信用生命保険の加入に影響する項目となり、団体信用生命保険への加入が住宅ローン利用の条件としている金融機関では審査に落ちてしまうことも。その場合は、フラット35＋民間保険などで検討してみるとよいでしょう。本審査が承諾となれば、あとは土地を購入できます。

建物の着工、引き渡し

土地の引き渡しを受けたら、いよいよ着工です。着工から引き渡しまでのフローは、一般的に以下のとおりです。

家をつくる際の３つの注意点

家づくり全体を通して、はじめに認識しておいたほうがよい注意点が3つありますのでご紹介しましょう。

自分の理想をスクラップして見える化する

この記事で何度も書いてきましたが、自分や家族の理想や希望を見える化して何度も確認することで、必ず満足度は上がります。

家づくりは情報が全て。多くの情報から自分のお気に入りを見つける事で、統一感も出るし、家族間での衝突も丁寧に解きほぐせます。

入居したいタイミングから逆算して家づくりを始める

子どもの小学校入学に合わせて入居したいなど大きな理由がある場合は、入居したいタイミングよりも前に物件の引き渡しとなるように逆算しましょう。

土地の購入にこぎ着けるまで、早くて1ヶ月ほどで決まるケースもありますが、なかなか希望に合う土地が見つからないことも珍しくありません。また、もし入居を急いでいない場合は、ある程度の期限を決めてとりかかるようにすると、スケジュール管理がしやすくなります。

施工会社に任せっきりではなく、積極的に家づくりに参加する

土地選びからプランニング、そして着工から完成まで、すべてを施工会社に任せっきりにしてしまわずに、施主もどんどん意見を出し、現場にも時々顔を出すなどして、家づくりを楽しみましょう。自分たちの家をつくっていくのですから、施工担当者や現場の大工さんともコミュニケーションを取ることで、よりよい家の完成へとつながります。

まとめ

一生に一度の買い物といわれる家づくり。まずはイメージすることから始まり、それを具体化させて資金計画との兼ね合いで土地選びをしていくことになります。建物の間取りや設備、内装など決めることが山ほど出てきますが、一生に一度だと思えば、それも楽しみの一つとして受け止めましょう。